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行业近况

上周（7.3-7.9）60 城新房和15 城二手房销售面积环比下降56%和12%，同比下降38%和13%；重点城市推盘量环比下降近六成。

评论

季节性高峰过后，上周新房销售同环比明显下行，“金融16 条”政策续期落地。季末推盘高峰过后，7 月首周重点城市推盘量环比下降近六成，60个样本城市新房销售面积环比下降56%，同比降幅走阔至-38%；同期15个样本城市二手房销售面积环比下降12%，同比跌幅略走阔至-13%。考虑到7、8 月为传统推盘淡季，我们预计新房销售筑底阶段或将延续一段时间以待转机；其中，超高/高和中低能级城市或分别面临供给侧和需求侧的阶段性约束。7 月10 日“金融16 条”政策续期，与我们此前预期政策短期优先供给侧“保交楼”和支持合理融资的判断相符，我们认为该举措短期内直接有助于防范金融风险，中长期维度内对“保交楼”工作有助力，并有望一定程度上通过稳定实体市场信心增加基本面缓筑底、弱改善的可见度。

地产股短期或延续震荡行情，建议关注板块配置价值。上周我们覆盖的两市地产股均小幅跑输市场，A/H地产股分别下跌2.1%/4.3%、跑输沪深300和恒生国企指数1.9/0.8ppt。往前看，考虑到7 月为中美市场关键政策窗口期，我们认为短期内市场将持续博弈基本面恢复与政策预期，偏弱beta下区间震荡行情或延续；另一方面，考虑到当前市场环境下个体经营分化仍在加剧，我们提示选股需更加自下而上关注各房企当前土储质量，以及当期销售增速、拿地强度等经营指标，推荐有望优先受益于局地复苏和供给侧改革之标的，并兼顾具备强防御性的高息股。A股推荐保利、华发、城建、滨江、万科、金地，以及高股息标的中国国贸；港股推荐中海、华润、建发国际、越秀、中海宏洋，及高股息标的恒隆地产。

物管及代建：板块缩量下跌，稳健型物企已进入价值区间。物管板块，上周重点物企下跌4.3%，分别跑输恒生国企指数及其关联开发商0.7ppt和1.0ppt，成交量亦下探至四月中旬以来低点；个股端，中海物业表现相对稳健（上周上涨1%）。随着板块跟随港股市场及地产板块震荡下行，稳健型物企标的估值已再次进入价值区间，推荐万物云、华润万象生活、中海物业和保利物业。代建板块，上周绿城管理控股跟随不动产服务板块下跌5%，我们继续提示公司为房地产供给侧改革中的重点受益标的、短期内看好其业绩继续稳健兑现，当前公司交易于10.7 倍2023 年盈率和7.5%股息收益率。

风险

政策变化或基本面修复不及预期；房企信用加速恶化；疫情影响超预期。